Værdiansættelsescirkulæret fra 1982

Hovedreglen er, at ejendomme mellem nærtstående parter skal overdrages til handelsværdien.

Værdiansættelsescirkulæret fra 1982 giver mulighed for, at man i visse situationer kan overdrage en ejendom til næste generation til den seneste offentlige ejendomsvurdering. I 2021 er der skabt mere klarhed over, hvornår den mangeårige praksis med udgangspunkt i værdiansættelsescirkulæret fra 1982 reelt kan finde anvendelse. 

Ved overdragelse af fast ejendom indenfor gaveafgiftskredsen (børn, børnebørn mv.) er det muligt at tage udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering ved fastsættelse af værdien af den faste ejendom. Der er tale om en såkaldt hjælperegel, der skal gøre det lettere at fastsætte den værdi, som skattemyndighederne forventes at ville godkende. 

Efter 1982-cirkulæret kan værdien af ejendommen fastsættes til den seneste offentlige ejendomsvurdering eller 15 % lavere eller 15 % højere også kaldet +/- 15 %-reglen. 

EKSEMPEL

En ejerlejlighed er vurderet til 2.500.000 kr. ved den seneste offentlige ejendomsvurdering. Ejendommen vil efter 1982-cirkulæret kunne overdrages til en pris på mindst 2.125.000 kr. og maksimalt 2.875.000 kr.

Det skal bemærkes, at 1982-cirkulæret ikke kan anvendes, hvis:

• Der er tale om næringsejendomme.
• Der er tale om en andelsbolig.
• Der foreligger særlige omstændigheder.
• Ejendommen er vurderet som udlejet.
• Ejendommen overdrages til/fra et selskab (ApS, A/S eller lign.). 

Næringsejendomme

En ejendom vurderes som en næringsejendom, hvis overdrager anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Det vil ofte kræve en vurdering af de konkrete forhold. I visse situationer anbefales det at indhente et bindende svar herpå. 

Andelsboliger

Reglerne i værdiansættelsescirkulæret finder ikke anvendelse på andelsboliger. 

Særlige omstændigheder

Reglerne for særlige omstændigheder er gennemgået nedenfor. 

Ejendommen er vurderet som udlejet

I de situationer, hvor en ejendom er vurderet som udlejet hos Skattestyrelsen/Vurderingsstyrelsen, vil ejendommen ikke kunne overdrages efter reglerne i værdiansættelsescirkulæret. Det er kun ejerlejligheder, der kan blive vurderet som udlejet. Oplysningen herom kan fås hos Vurderingsstyrelsen. 

Overdragelse til/fra selskaber

Selskaber er ikke omfattet af personkredsen i værdiansættelsescirkulæret. Værdiansættelsescirkulæret kan derfor ikke anvendes ved overdragelser til/fra selskaber. 

Nyt værdiansættelsescirkulære

I forbindelse med at udsendelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger så småt er påbegyndt, har skatteministeren offentliggjort en ændring til 1982-cirkulæret. 

Ændringerne betyder, at:

• +/- 15 %-reglen bliver til en +/- 20 %-regel.
• Man ikke kan støtte ret på +/- 20 %, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
• Nugældende praksis om, hvornår der er tale om ”Særlige omstændigheder”, videreføres.
• Skatteforvaltningen kan ændre værdiansættelsen i en dødsboopgørelse, men skal anvende fremgangsmåden om en sagkyndig vurdering, hvis boet fremsætter anmodning herom. 

Det nye cirkulære trådte i kraft den 15. oktober 2021 og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter den nye ejendomsvurderingslov. 

Det lyder umiddelbart gunstigt, at 15 %-reglen erstattes af en +/- 20 %-regel. Men det forventes, at de nye ejendomsvurderinger bliver højere end de seneste offentlige ejendomsvurderinger efter den gamle vurderingslov. 

Baggrunden for 20 %-reglen er, at man i forbindelse med ejendomsskattereformen blev enige om en usikkerhedsmargin i vurderingerne på +/- 20 %. Denne margin indebærer, at en boligejer kun får medhold i en klage over ejendomsvurderingen, hvis vurderingen ligger uden for dette spænd. 

Ifølge en pressemeddelelse fra Skatteministeriet fra den 1. september 2021 forventes de nye ejendomsvurderinger udsendt i følgende intervaller:

UDSENDELSE AF NYE EJENDOMSVURDERINGER

1. 50.000 husstande i september 2021. 2. 100.000 parcel- og rækkehuse i foråret 2022. 3. 700.000 parcel- og rækkehuse i efteråret 2022. 4. Til sidst ejerligheder, sommerhuse og andre typer af ejerboliger.

Derfor kan ejendomme fortsat overdrages indenfor +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, så længe der ikke er modtaget en ny vurdering. 

Hvornår foreligger der særlige omstændigheder? 

Hvis der foreligger såkaldte særlige omstændigheder, kan en ejendom ikke overdrages indenfor +/- 15 % eller +/- 20 % af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering. 

Særlige omstændigheder er ikke defineret hverken i det nye eller gamle værdiansættelsescirkulære, men defineres udelukkende i forhold til praksis på området. 

Højesteret har i UfR2016.2126 fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Kun hvis der foreligger særlige omstændigheder, vil en værdi fastsat i overensstemmelse med 1982-cirkulæret (og nu også 2021-cirkulæret) kunne blive tilsidesat. 

Skattestyrelsen udsendte i maj 2020 blandt andet som følge af Højesteretsdommen fra 2016 et styresignal i udkast, som beskriver, hvornår der efter Skattestyrelsens opfattelse foreligger særlige omstændigheder. Her fremgår det, at det er Skattestyrelsens opfattelse, at foreligger der ét eller flere holdepunkter for, at ejendomsvurderingen ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi, kan værdiansættelsescirkulæret ikke anvendes. 

Udkastet til styresignalet opstiller en række situationer, hvor der efter Skattestyrelsens opfattelse kan være tale om særlige omstændigheder, og disse er følgende:

• Faktisk handel af samme ejendom.
• Salgsforhandlinger.
• Vurdering af ejendommen (eksempelvis ejendomsmæglervurdering).
• Belåning af ejendommen.
• Arveafkald og arveforskud.
• Væsentlige renoveringer.
• Investeringsejendomme.
• Den generelle prisudvikling. 

Styresignalet er endnu ikke udkommet i en endelig udgave. 

Mange har anmodet om et bindende svar fra Skattestyrelsen om, hvorvidt en pris på +/- 15 % kan godkendes i forbindelse med en påtænkt ejendomsoverdragelse. 

De bindende svar er offentliggjort i efteråret 2021. Af svarene kan udledes, at først vurderer man, om der er:

• Holdepunkt(er) for, at værdiansættelsen efter +/- 15 %-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. 

Hvis dette er tilfældet, foretages en konkret vurdering, hvor følgende forhold inddrages:

1. Størrelsen af prisforskellen mellem overdragelsessummen og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.
2. Den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet/-erne for en ejendoms reelle værdi og overdragelsen til en værdi opgjort efter værdiansættelsescirkulæret. 

Af de bindende svar afgivet af Skatterådet kan fremhæves nedenstående:

SKM2021.492.SR

Skatterådet bekræftede, at en far kunne overdrage 50 % af en ejendom til datteren for 50 % af den offentlige ejendomsvurdering på 6.350.000 kr. fratrukket 15 %. Skatterådet fandt ikke, at der forelå særlige omstændigheder. Dette skyldtes blandt andet, at ejendommen var købt i 1993, prioritetsgælden kun udgjorde cirka 41 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, der ikke var udført væsentlige forbedringer/renoveringer på ejendommen mv. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen, ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen, ikke væsentlig ville overstige overdragelsessummen, samt at der ikke ville blive givet gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen.

 

SKM2021.493.SR

Skatterådet fandt, at der forelå særlige omstændigheder i en situation, hvor forældrene overvejede at overdrage en ejerlejlighed til datteren til den seneste offentlige ejendomsvurdering med tillæg af 15 %. Skatterådet lagde vægt på forskellen mellem købsprisen i foråret 2019, der udgjorde 2.998.000 kr., og en overdragelsessum i efteråret 2021 på 1.700.000 kr., hvilket ville sige en pris, der kun udgjorde 57 % af den oprindelige købspris.

 

 

SKM2021.530.SR

Skatterådet kunne bekræfte, at en far kunne overdrage en ejendom til datteren i september 2021 for 1.450.000 kr., hvilket svarede til den offentlige ejendomsvurdering. Faderen havde købt ejendommen den 1. december 2017 for 3.450.000 kr., hvilket vil sige en ejertid på 3 år og 9 måneder. En overdragelsessum på 1.450.000 kr. udgjorde således 42 % af faderens købspris. Skattestyrelsens indstilling til Skatterådet var, at en værdi på 1.450.000 kr. ikke kunne accepteres, men heri var Skatterådet ikke enig. Skatterådet fandt, at der efter en samlet konkret vurdering ikke forelå særlige omstændigheder. Rådet lagde vægt på ejertiden, prisforskellen såvel beløbsmæssigt som procentuelt. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt oversteg overdragelsessummen.

Ud fra de tre ovenfor nævnte afgørelser kan det i relation til særlige omstændigheder udledes, at det blandt andet er afgørende:

• Jo længere ejerperiode desto mindre sandsynlighed er der for, at der foreligger særlige omstændigheder.
• Ved en kort ejertid (formentlig 0-3 år) sammenholdes overdragelsesprisen med købsprisen fra tredjemand.
• Værdien af ejendommen ved belåning i forbindelse med overdragelsen til børnene.
• Ingen væsentlige gaver eller arveforskud til andre børn i forbindelse med overdragelsen.

Højesteretsdom fra foråret 2021

Højesteret afsagde i foråret 2021 en principiel dom, som behandler overdragelser efter +/-15 %-reglen. 

Af dommen kan udledes følgende:

• Værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav.
• En langt højere salgspris for tilsvarende ejendomme beliggende i samme område er ikke en særlig omstændighed.
• En beregnet afkastprocent – og dermed langt højere værdi – for den omhandlede udlejningsværdi er heller ikke en særlig omstændighed. 

Vestre Landsrets dom fra sommeren 2021

Vestre Landsret afsagde i sommeren 2021 en dom, hvor der blev taget stilling til, om der forelå særlige omstændigheder. 

Landsretten fandt, at der i en situation, hvor erhververne (døtre) af en ejendom, inden ejendommen blev overdraget til dem for 1.615.000 kr., havde indgået i dialog med en kommune om overdragelse af ejendommen til 5.000.000 kr., forelå særlige omstændigheder. 

Det endelige styresignal

Det må forventes, at Skattestyrelsens udkast til styresignal bliver opdateret med seneste praksis i form af bindende svar og domme inden den endelige udgave udkommer. 

Overdragelsesaftalen

I forbindelse med en overdragelse af en ejendom til næste generation er det også nødvendigt at tage stilling til, hvorledes overdragelsesaftalen skal udarbejdes, og hvad denne skal indeholde. 

Det er altid en god ide at have advokatbistand. 

I en overdragelsesaftale mellem interesseforbundne parter bør der altid indarbejdes et skatteforbehold, som giver parterne mulighed for at korrigere eller annullere overdragelsen, hvis Skattestyrelsen ændrer værdien. Skatteforbeholdet kan med fordel indeholde en beskrivelse af, hvordan en korrektion af overdragelsessummen skal berigtiges i form af gave, anfordringslån, kontant betaling mv. 

Berigtigelsen

Den kontante overdragelsessum kan berigtiges i form af blandt andet overtagelse af gæld i ejendommen, gave, anfordringslån, kontant betaling eller ved kombination heraf. 

Berigtigelsen skal altid ske til kontantværdier, hvilket vil sige, at gældsposterne skal omregnes til kursværdi. 

Ydes der en afgiftspligtig gave ved overdragelse af ejendommen, skal der indsendes en gaveanmeldelse. Skattestyrelsen har seks måneder til at behandle gaveanmeldelsen, herunder godkende eller forkaste den værdi, som ejendommen er overdraget til. 

Overdrages ejendommen uden en afgiftspligtig gave gælder den almindelige forældelsesregel på tre år, som i virkelighedens verden kan strække sig til næsten 4 år og 4 måneder afhængigt af, på hvilket tidspunkt af året ejendommen er overdraget. 

Hvem kan der overdrages til?

15 %-reglen (og 20 %-reglen) gælder ved overdragelse til børn, børnebørn, forældre, svigerbørn, stedbørn, adoptivbørn samt i visse tilfælde ugifte samlevende. 

Værdiansættelsescirkulæret gælder ikke ved overdragelse til søskende, nevøer, kusiner mv. Overdragelsen skal her ske til ejendommens handelsværdi, som eksempelvis kan indhentes hos ejendomsmægler eller valuar. 

Sælger en bror en ejendom til sin søster til en lavere pris end handelsværdien, har søsteren reelt fået en skattepligtig gave (personlig indkomst). Såvel broderens salgssum som søsterens anskaffelsessum forhøjes med denne gave. 

Lavest mulig værdi er ikke altid en fordel

I situationer, hvor eksempelvis faderen er skattefri ved afståelse af familiens helårsbolig, og sønnen vil være skattepligtig ved et senere salg af ejendommen, er det normalt en fordel, at overdragelsen sker til handelsværdien, hvis denne er højere end den offentlige ejendomsvurdering med tillæg af 15 %. 

Sønnen får hermed en højere anskaffelsessum, som alt andet lige vil medføre en lavere skattepligtig ejendomsavance, når han sælger ejendommen. 

Overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 %:

EKSEMPEL	DKK
Ejendomsvurdering	1.000.000
Fradrag af 15 %	-150.000
Overdragelsessum	850.000
Skat hos faderen	Skattefri
Gaveafgift af overdragelsessum	12.500
Salg tre år senere	2.850.000
Anskaffelsessum inkl. 10.000 kr. tillæg	-880.000
Ejendomsavance	1.970.000
Skat (42 %)	827.400
Provenu, sønnen	2.022.600
Provenu, faderen	-127.500
Nettoprovenu	1.895.100

Overdragelse til handelsværdien:

EKSEMPEL	DKK
Overdragelsessum	2.000.000
Skat hos faderen	Skattefri
Gaveafgift af overdragelsessum	300.000
Salg tre år senere	2.850.000
Anskaffelsessum inkl. 10.000 kr. tillæg	-2.030.000
Ejendomsavance	820.000
Skat (42 %)	344.400
Provenu, sønnen	2.505.600
Provenu, faderen	-300.000
Nettoprovenu	2.205.600

Overdragelse nu?

Da det forventes, at de nye offentlige ejendomsvurderinger overstiger den seneste offentlige ejendomsvurdering, vil det ikke i sig selv være en fordel at vente på, at der kommer en ny offentlig ejendomsvurdering – heller ikke selv om +/- 15 %-reglen ændres til en +/- 20 %-regel. 

Det bør derfor overvejes, om der skal ske overdragelse af fast ejendom til personer inden for gaveafgiftskredsen, inden der offentliggøres en ny ejendomsvurdering. 

Tilrettelæg din overdragelse af fast ejendom i samarbejde med din Krøyer Pedersen-revisor; rådgivning, som typisk mindsker dit tidsforbrug og muligt ”skattebøvl”.